Başlığa sığmayan cümleyi birkez daha yazmak istiyorum; faizin bu kadar yüksek olduğu bir ülkede kira “yıllık peşin” ödenmez… Bu cümle ne anlama geliyor? Bir örnek ile arz edeyim; bir ev kiralamak istiyorsunuz. Bulduğunuz ev için sizden 3.000 YTL aylık kira üzerinden yıllık peşin istiyorlar.

Sevgili dostlar, mutlaka sizin de yukarıdaki teklif veya anlaşma gibi her gün karşılaştığınız olaylar var. Bu noktada, bu teklifi alan herkese sorduğum gibi sizlere de sormak istiyorum; yukarıdaki örnekteki ev “3.000 YTL’ye mi kiralandı?” Birlikte hesaplayalım. 3.000 YTL çarpı peşin ödenen 14 ay eşittir 42 bin YTL. Bu ilk anda yani birinci günde elden çıkan para. Neden 14 ay derseniz, 12 aylık kira ve 2 aylık depozito. Genelde istenen bu.

Peki bu paranın fırsat getirisi ne olacak? Onu da birlikte hesaplayalım; 42 bin YTL peşin paranın aylık 400-600 YTL arasında değişebilecek bir faiz getirisi var. Anlamı: Sizden bu parayı ilk anda alan ev sahibi için ve tabi ödeyen sizler için artık o kira 3.000 YTL değil.

Nasıl mı? Arz edeyim; Birinci ayın sonunda aldığı 42 bin YTL için ortalama 500 YTL getiri elde edecek ve daha ilk aydan kira 3 bin 500 YTL olacak. İkinci ay için faizli bakiyeden de faiz alacak ve 42 bin 500 YTL için alacağı faizle birlikte aylık kira 3 bin 500 YTL’yi de geçecek. Bu böyle uzayıp faizin de faizini kazanarak devam edecek. Birinci yılın sonunda sizden aldığı para 48-50 bin arasında bir seviyeye gelecek, faiz düşük kalsa bile. Şimdi soralım kira gerçekte ne kadar? Olaya bir de tersten bakın. Aylık ödeme yapsanız 3.000 YTL ödeyeceksiniz ve o ayı kapatacaksınız. Ama peşin ödediğiniz için yukarıda normalde alacağınız faizi siz ev sahibine devredeceğiniz için maliyetiniz günden güne artacak. Yaptığınız peşin transferi ev sahibine kesilmeyecek ve normalde sizin hanenize eksi yazan bir döngüyü başlatacak.

Peki bunun adil olması için ne yapılabilir? Çok zor değil. Yukarıdaki örnekte depozitoları da aldım. Normalde ayrı tutup, adil bir formül bulabiliriz. 12 aylık kira X tutuyorsa ve peşin isteniyorsa, bunun aylık faiz getirisi kadar bir meblağ aylık kiradan düşülmeli ve peşin rakam yeniden hesaplanmalı.

Sonuç: Benden uyarması. “Peşin tuttum, şu kadara tuttum” diye sevinmeyin. Yukarıdaki mantığa göre bir kez daha hesaplayın, göreceksiniz size maliyeti ne kadar ve her geçen gün yaptığınız peşin transfer yüzünden nasıl artıyor!

Not 1: Birinci yıl ödediğiniz peşinatı muhtemelen ikinci yılda yüzde 10 zamla (tefe-tüfe ortalaması veya yüzde 10 alt sınır) isteyecekler. Genelde kontratlar bu şekilde yapılıyor. Bu denklem içinde ödediğiniz ilk yıl peşinatını yatırıp, gerisini mortgage yaparsanız, 20 yıllık bir vade ile orayı satın dahi alabilirsiniz. Benden uyarması…

Not 2: Aşağıdaki faiz grafiğine dikkatli bakın lütfen. Tam olarak 23.30 sınırına çok yakın duruyor ve böyle bir dinamik içinde bence en önemli kavram “paranın fırsat getirisi”…